Kde postavit dřevostavbu? Principy, rady, regulativy pro výběr pozemku
Redakce | Pondělí, 04. červen 2018 |
Jedním z největších úskalí při realizaci stavebního záměru (často celoživotního snu), je volba pozemku a místa, na kterém dům postavit.
Legislativní změny a neustálý nesoulad potřeb občanů a obcí v rámci územních plánů (a někdy také nesmyslně držených stavebních rezerv) v současné době nenabízí velké množství pozemků vhodných k zástavbě. Obce v řádu stovek (výjimečně tisícovek obyvatel) se mnohdy potýkají s absencí urbanistického myšlení. Na úvod je tedy třeba zmínit, že obzvláště v některých lokalitách, jsou pozemky určené k výstavbě pro běžného jednotlivce vzácné.
3 základní principy pro výběr pozemku
Není na škodu si zopakovat základní principy a důležité prvotní „detaily", které je potřeba znát a řídit se jimi při výběru pozemku.
Velikost pozemku
Dbejte na to, aby velikost pozemku proporcionálně odpovídala vaší představě o velikosti domu. Příklady:
• plán stavby bungalovu o zastavěné ploše 150 m² (užitná plocha cca 120 m²), minimální plocha pozemku by měla být cca 800 m²
• dům na patro o užitné ploše 120 m², zastavěná plocha bude cca 80 – 95 m², minimální plocha pozemku může být cca 600 m²
• výjimku může tvořit tzv. řadová zástavba , kde je možno se uspokojit i s rozměrem cca 400 m²
Vše záleží vždy na investorově představě výstavby a co od rodinného domu očekává.
Svažitost pozemku – do 3%
Ideální pro výstavbu RD je nulový sklon. Mnoho dodavatelských firem v případě konstrukce základové desky má ve smlouvách klauzuli , že v případě svažitosti do 3% nebude řešit navýšení cenové kalkulace na montáž základové desky.
Počítejte s tím, že čím větší sklon, tím více finančních nákladů vás bude základová deska stát. Na druhé straně pro dobrého architekta je jakýkoliv sklon brán jako výzva a domy, které jsou citlivě umístěny na takto svažitém pozemku, se mohou stát architektonickými klenoty.
Pozemky a existence inženýrských sítí (dále jen IS)
V případě, že vám někdo nabídne k prodeji pozemek, je potřeba dohledat veškeré inženýrské sítě, které se týkají nejen napojení na IS, ale také veškeré sítě, které vás mohou ohrozit nebo omezit v rámci vašeho stavebního záměru. Příklady:
• nutností je dodržet ochranná nebo bezpečnostní pásma či respektovat biokoridory. Každé toto pásmo má svá úskalí a od nulových hodnot odstupů se můžeme dostat až na odstup 30, 40 m, popřípadě až k úplnému zákazu stavby na daném pozemku.
• dále je nutné vědět i v jakém metrickém dosahu, případně hloubkách se nachází jednotlivá média a kanalizace. Samozřejmě se od těchto dat odvíjí i cena vybudování či napojení IS. Bez vody a elektřiny dům nelze dostavět a předat do užívání. O této problematice IS se blíže rozepíšeme v některém z dalších článků.
Pozemky a regulativy. Co je to?
Je vhodné dát do souladu svůj stavební záměr s místními regulativy, to znamená s tzv. územně plánovací informací (dále jen ÚPI), kterou by vám měl příslušný stavební úřad, odbor územního plánování poskytnout. Je nutné ÚPI dobře prostudovat a architekt spolu s projektantem, by měl toto plně respektovat.
Předejdete tak případným překvapením a ušetříte finanční náklady na opravy, předělávky dokumentace k domu.
Co nám sděluje územně plánovací informace?
• umístění stavební čáry od hranice pozemku typ a definovaný povolený sklon střešního tělesa
• orientaci střešního hřebene
• umístění garáží či garážového stání na pozemku
Všechny tyto údaje mají následně vliv na celkovou koncepci domu a umístění domu na pozemek.
Při výběru pozemku sledujte vybavenost okolí!
V neposlední řadě je pro investora velmi důležité prostředí a vybavenost lokality, kde se pozemek nachází. Rovněž typy domů v okolní zástavbě, které na první pohled napovídají, jaký typ rodinného domu bude preferován. Dost často se v ÚPI setkáváme nikoliv s přesnou definicí, ale s formulací „respektování okolní zástavby".
Pokud zjištěné údaje a informace splňují představu o vašem vysněném domě a nic nebrání výstavbě, můžete postoupit k dalšímu kroku.
Teď je čas vše promyslet a je na vás specifikovat své požadavky a potřeby na bydlení tak, abyste je s pomocí odborníka přenesli na výkres.
V minulém díle jste se mohli dozvědět:
Jak přistupovat ke stavbě dřevostavby? Ptejte se odborníků a ptejte se včas.
Článek připravili:
Bedřich Mareček, Lenka Nováková
BELEFI.eu s.r.o.
Koordinace a technický dozor staveb
pro web upravila Jindřiška Kleknerová