Úpravy pozemku výrazně nafukují rozpočet. Jakým krokem tedy začít celý proces při realizaci domu
Lucie Němcová | Pondělí, 25. květen 2020 |
Pouštíme se do realizace našeho bydlení a představu o celkových nákladech nám utváří mnohdy zkreslené ceny některých typových projektů. Chybí nám povědomí o tom, kolik větších či menších položek spolupracuje na krásném a komfortním celku, jež zdaleka nekončí objektem domu. Pak se nestačíme divit, když dostáváme cenové návrhy od jednotlivých subdodavatelů na dokončovací práce, o kterých jsme si mysleli, že budou za hubičku. Oplocení, zpevněné plochy, pergola, nebo zahrada jako taková. Okolí je přitom jedním z hlavních důvodů, proč si volíme život v rodinném domě. Tak co to vzít za správný konec?
Opakování je matkou moudrosti, a tak si znovu řekneme, jakým krokem je důležité začít celý proces realizace domu. Je to prosté. Nenechat se zlákat sladkými iluzemi, postavit se nohama na zem a upřímně si říct, jakou kompletní částku máme k dispozici na všechny části realizace domu (pozemek jako takový a jeho cenu nechám stranou).
Tato suma by měla zastřešit nejen objekt samotný a jeho interiér, ale také projektovou přípravu, veškeré úpravy pozemku a navazující prvky, stejně jako veškeré funkční a technické zázemí, aby dům mohl vůbec sloužit. Dnes se budeme věnovat právě části související s pozemkem.
Ta může činit 10 až 20 procent celkové částky v případě rovinatého bezproblémového pozemku a 20 až 40 procent v případě komplikovanějšího svažitého pozemku. To není málo, že?
1. Vyvarujte se chybám při výběru pozemku
Už při volbě parcely si můžeme přidělat spoustu budoucích starostí. Když pomineme základní zjevné parametry, jako je třeba rovinatost nebo chybějící kanalizace odpadních vod, cenu může ovlivnit mnoho dalších skrytých podmínek, například typ podloží.
Větší výdaje zpravidla přináší kamenité nebo jílovité podloží, špatná únosnost pozemku, navážka a podobně. Některé skryté podmínky lze eliminovat způsobem založení stavby. Obecně platí, že klasické založení na základové desce je stále cenově nejvýhodnější formou.
V případě dřevostaveb lze využít také jiné způsoby zakládání – na patkách, zemních vrutech, sdružených pasech, pěnovém skle a podobně. Tyto možnosti mohou cenu založení snížit v případě, že je v podloží nestabilní skála, jíl, voda a další.
Kvalita půdy ovlivňuje také dešťovou kanalizaci. Dešťovou vodu, která dopadne na zastavěnou plochu, je nutné dnes likvidovat na pozemku. To sestává nejčastěji z jímky vody a vsaku. Jiné vsakovací podmínky bude mít pozemek na jílovém podloží a jiné na písčito-hlinitém podloží.
„Ve své praxi jsem se setkal například s pozemky, které prakticky nevsakovaly vůbec. V těchto případech bylo nutné řešit likvidaci dešťové vody z přepadu jímky například odpařovacím jezírkem. Setkal jsem se také s pozemky, kde vysoká podzemní voda vytlačovala jímku a díky tomu bylo potřeba jímku zabezpečit dalším nákladným opatřením," upozorňuje Václav Pinďák.
Komentář odborníka
Rovinatost pozemku je snadné posoudit a odborná firma nebo dobrý architekt dokáže velice rychle vyhodnotit vliv na cenu domu. Skryté podmínky na pozemku lze odhalit jen geologickým průzkumem. Ten ale v okamžiku koupě pozemku nemusí mít prodávající hotov. Obecné informace se dají získat od stavebníků v blízkém okolí.
Při koupi pozemku je dobré pokusit se zjistit, zda k pozemku existuje alespoň základní geologický průzkum. Pokud je dům v zástavbě, může se stavebník obrátit na některého ze sousedů a konzultovat, s jakými problémy se při stavbě v souvislosti se založením potýkal.
I tak zůstává spoustu věcí skrytých a to je důvod, proč doporučuji být obezřetný a pozemkům, na kterých si již před vámi někdo vylámal zuby, se raději vyhnout. S největší pravděpodobností si na nich zuby vylámete také.
Doporučuji si také na prohlídku pozemku přizvat odborníka z oboru a s ním vše konzultovat – tedy postup, který známe třeba při výběru auta. Samozřejmě nechoďte pozemek vybírat s automechanikem, ten většinou bude rozumět spíše autům...
Ing. Václav Pinďák
3AE s.r.o.
Typ pozemku ovlivní:
- způsob založení domu, potažmo jeho celkový koncept, tvar a dispoziční řešení,
- typ a množství přípojek, které bude třeba zavést,
- terénní úpravy,
- odvodnění,
- řešení zahrady,
- délku oplocení.
obr.: Specifické pozemky je dobré konzultovat ještě před koupí s odborníkem a znát vlivy na založení domu, jeho tvar, míru terénních úprav a podobně. Foto: Martin Zeman
Komentář odborníka
Když přijde klient, který má tři miliony na dům s šestimetrovým převýšením pozemku, rovnou mu říkám, že my takový dům nepostavíme. Samozřejmě nějaká konkurenční firma udělá zářez do svahu, tam objekt umístí a více neřeší.
Často se ale stane, že na začátku slíbí nějaký rozpočet a finální je vyšší třeba i proto, že v rozpočtu spousta věcí nebyla zahrnuta. Je chyba myslet si, že když ušetřím za mizerný pozemek, zbude mi více peněz na větší dům. Většinou platí pravidlo: levný pozemek = nečekané náklady v průběhu realizace, větší časová náročnost přípravy pozemku pro stavbu a podobně.
Následné náklady za pracnost pozemku nenahrávají rozpočtu na vysněný dům. Největší příplatek bývá za základovou desku v případě svažitých pozemků. Někdy se i přidá položka za ztíženou manipulaci – v hůře dostupných pozemcích.
V této době není již moc dobrých pozemků. Většina klientů chodí s atypickými parcelami a ty vyžadují speciální péči architektů. Často mají různá omezení: chybí přípojky, vede přes ně vysoké napětí, jsou ve svahu a podobně. Pouze slepě umístit typový dům na pozemek by do budoucna mohlo přinést hodně problémů s užíváním domu.
Přístup stavebníků je však rok od roku čím dál lepší. Poslední dobou se více orientují v použitých materiálech a technologiích, a ne vždy chtějí pouze nejnižší cenu.
Lukáš Černík
Lucern Dřevostavby s.r.o.
2. Vytvořte si cenový odhad
Díky rámcovému výpočtu se můžeme připravit, s jakou částí rozpočtu musíme pro tyto položky počítat. Při odhadu je lepší zůstat na straně alespoň jakési jistoty. Dost stavebníků se domnívá, že cena základové desky svépomocí se dá realizovat za výrazně nižší cenu než se specializovanou firmou.
Obvykle se ale nižší cena dá dosáhnout jen ošizením desky. To může mít vliv na kvalitu konečné stavby. Může pak docházet k poklesům desky, prasklinám na domě, špatnému tepelnému ošetření soklu a kvůli tomu vzniku plísní v interiéru domu.
Určitě je dobré založení stavby nepodceňovat, a to ani v případě dřevostavby. Když si tyto položky nasčítáme, zjistíme, že základní náklady související s pozemkovými úpravami se dají předpokládat v případě rovinatého rozumně zasíťovaného pozemku kolem částky 500 až 600 000 Kč bez DPH (DPH je obvykle 15%).
Kolik stojí nutné funkční minimum pro dům:
- Základová deska – obecně lze kalkulovat s cenou mezi 3500 až 4000 Kč za metr čtvereční bez DPH. V případě domu s podlahovou plochou kolem 120 m2, který bude patrový, se bude cena desky pohybovat kolem 300 000 Kč bez DPH.
- Přípojky – ty se dají odhadnout, pokud známe místo přípojných bodů. Obecně ale počítejte s cenou mezi 60 000 až 120 000 Kč bez DPH.
- Dešťová kanalizace – její cena se bude pohybovat mezi 100 a 120 000 Kč bez DPH.
- Čistička odpadních vod s technologií – cena okolo částky 110 000 Kč bez DPH.
- Cenu může také ale ovlivnit například nutnost tlakové kanalizace a další.
Komentář odborníka
Jaké chyby v tomto směru stavebníci často dělají? Je to jednoduché. Podceňují, podceňují a podceňují. Počítejte raději s rezervou. Ušetřené peníze vždy může investor utratit například v interiéru.
Ing. Václav Pinďák
3AE s.r.o.
Položky v rozpočtu týkající se pozemku:
- Napojení na inženýrské sítě: voda, kanalizace, elektřina, plyn.
- V případě, že není k dispozici voda či kanalizace, také ČOV nebo studna.
- Zpevněné plochy, cesty, terasy, příjezdy.
- Kanalizaci k likvidaci dešťových vod.
- Parkovacího stání.
- Box pro popelnice.
- Konstrukce pergoly a další stínicí prvky na zahradě.
- Úložný prostor ve formě zahradního domku.
- Všechny sítě na parcele (od kraje pozemku k domu).
- Terénní úpravy (srovnání terénu, přívoz/odvoz/skrývka zeminy, přívoz štěrku).
- Oplocení, včetně vrat.
- Bazén, případně další volitelné prvky podle našich osobních potřeb.
- Zahrada (substráty, kameny, tráva, rostliny, jezírko a další).
K tomu, aby byl dům funkční, potřebujeme: přípojky (voda, elektro, kanalizace), kanalizaci k likvidaci dešťových vod, případně čističku. Je tedy nutné je realizovat souběžně s objektem.
Další práce můžeme načasovat podle vlastního uvážení a třeba tak rozložit financování: zpevněné plochy (chodníky, pojezdové plochy), úprava terénu kolem domu, zahradní úpravy, ale také oplocení a úprava nájezdu k domu.
Komentář odborníka
Je rozumné udělat si rezervu na celý projekt v řádu několika procent – ideálně 20 %. Tuto částku většinou stavebník použije na své volitelné nadstandardy, nečekané výlohy s pozemkem a jeho úpravou. Pokud to klientům jejich banka umožní, je dobré vzít si hypotéku větší a celý projekt bydlení dodělat do posledního detailu včetně zahradních úprav.
Lukáš Černík
Lucern Dřevostavby s.r.o.
3. Koncept zahrady připravte včas
Zahrada je nedílnou součástí života v rodinném domě a spoluutváří charakter i atmosféru obytného prostoru uvnitř. V rámci už tak dost složitých procesů návrhu ji na počátku věnujeme minimum pozornosti, kterou nechává na dobu, kdy dům stojí a můžeme se zahradou v klidu zabývat. Nicméně alespoň konzultace s odborníkem na samotném začátku může být velmi prospěšná.
Pomůže promyslet terénní úpravy a rozvrhnout práce, které je potřeba udělat. Může se stát, že bude důležité je zrealizovat před samotným začátkem stavby nebo společně se základy, aby už na pozemek nemusela těžká technika.
Některé činnosti by už později nemusely být vůbec realizovatelné nebo by mohly poničit již hotové prvky. Toto se může týkat například hloubení jezírka, výrazného modelování terénu, stavby opěrných zdí, případně dovážení a manipulace větších kamenů na zahradu.
"Problém jsou vždy peníze. Je nesmysl přijít s obnosem na škodovku a chtít Rolls-Royce. Toto vnímání je třeba změnit."
Foto: Martin Zeman, archiv DŘEVO&stavby
Doporučujeme si přečíst související článek
Náklonnost k přirozeným materiálům a dřevu jsem objevila již při studiích architektury a šíření osvěty a inspirace z této oblasti mi dává velký smysl. Baví mě lidi motivovat k tomu, aby bydleli zdravě, komfortně a více či méně soběstačně.
Vytvořeno v xart.cz
