Na cestě za kvalitní dřevostavbou

Radíme

Jak vybrat vhodný pozemek pro dřevostavbu

Jak vybrat vhodný pozemek pro dřevostavbu

Redakce | Pondělí, 07. leden 2019 | | Aktualizováno Úterý, 07. květen 2019

Hledání pozemku pro stavbu našeho nového domova není snadnou záležitostí; rozhodování vychází z různorodé směsi hledisek a podmínek. Nikdy asi nenajdeme naprosto ideální pozemek, ale snažme se po prvotním okouzlení oprostit všech emocí a podívejme se na vyhlédnuté místo z čistě pragmatického úhlu pohledu.

K nákupu pozemku přizvěte ideálně i vámi vybraného architekta

Ve výběru místa pro život hraje roli celá řada hledisek. Některá z nich jsou pouze pocitová, některá zcela pragmatická. Stejně jako podoba budoucí dřevostavby je i její okolí poměrně intimní a osobní záležitostí a může se tedy zdát, že další element, navíc v podobě cizího odborníka – architekta, celou záležitost jen zkomplikuje. Opak je pravdou.

Výběrem pozemku totiž ovlivňujeme celou škálu různých faktorů, které si teď, kdy stojíme možná doslova na zelené louce, ani neuvědomujeme: třeba spotřebu energie budoucího domu nebo následnou prodejní cenu celé nemovitosti.

Dvě základní skupiny stavebních pozemků

V principu je možné stavební pozemky rozdělit do dvou základních skupin:

  1. na nově připravené lokality nabízené zpravidla developery, a
  2. individuální pozemky, které mohou být uprostřed stávající zástavby, na jejím okraji nebo úplně mimo ni, například někde na polosamotě.

Každá skupina má své výhody a specifika a paušálně odmítat jednu nebo druhou možnost by bylo krátkozraké.

1. Nově připravené lokality - na poli za vesnicí

Většina pozemků čerstvě rozdělených pro novou výstavbu bývají nejméně vhodné. Stavební parcely vznikající často na polích či loukách v těsném sousedství stávající zástavby se plánují pouhým tahem čar na geometrickém plánu bez přihlédnutí k charakteru navazující zástavby. K jejich rozdělování se málokdy využívá služeb urbanisty nebo architekta, snad jen s výjimkou nutného napojení na stávající dopravní a inženýrskou infrastrukturu.

Nákup pozemku v rámci developersky připravené lokality zdaleka nedává záruku dobrého rozhodnutí.

Výhodou je samozřejmě (zpravidla) dokončená infrastruktura v podobě přípojek inženýrských sítí a příjezdových komunikací. Ale jak je třeba řešeno stání vozidel návštěv? Že ho nikde nevidíme, není bohužel žádná výjimka.

Neobydleno bezdůvodně

Lokality, které se dnes zastavují, nezůstaly po staletí neobydlené bezdůvodně. Jsou to místa, kde se například prohání vítr nebo hrozí bleskové povodně z přilehlých polí. Stavět v zátopové oblasti také není zrovna nejvýhodnější. To, že vítr může zásadně ovlivnit spotřebu energie budoucího domu, mnohému také hned není jasné.

Mohlo by vás zajímat:


thumb drevostavba-do-zaplavove-oblasti-mimosa-exterier-1
 

Ideální orientace domu na pozemku

Parcelace developerských lokalit často nebere ohled na ideální orientaci domu na pozemku. Parcely s plánovaným příjezdem z jižní strany nejsou žádnou výjimkou. Problémem je, že před jižní fasádou, která bude s největší pravděpodobností prosklená, se sice bude rozkládat celá zahrada, povede přes ni ale příjezd k domu a také silnice. A ta může být poměrně rušná.

Ideální je pozemek s příjezdem od severu, na němž je zónování kompozice domu a zahrady naprosto bezproblémové. K domu pak přiléhá ze severní strany příjezdová komunikace a třeba i stání pro auta a před jižní fasádou je pak zahrada oddělená od ruchu ulice. Dřevostavbu je pak možné správně dispozičně rozvrhnout na chladnou (služební) část u severní fasády a teplou jižní část s maximálním prosklením pro tepelné zisky v zimě.

idealni-orientace-domu-na-pozemku-situace

Obr.: Ideální zónování pozemku se stavbou: hlavní fasáda směřuje k jihu, na opačné severní straně je přístupová cesta a místo pro parkování. Kýženému stavu se ale do cesty postavila překážka v podobě vedení podzemního komunikačního kabelu (obrázek vpravo): změnou umístění stavby na pozemku se logicky musela změnit i dispozice domu a využití pozemku. Ilustrace: Pavel Horák

Ideální výchozí podmínky má samozřejmě jen minimum pozemků; zpravidla se musíme vypořádat se situací, kdy dům bude různě orientován vůči světovým stranám.

2. Individuální pozemky - s neopakovatelnou atmosférou

Koupit či zdědit pozemek ve stávající zástavbě nebo na nějakém atypickém místě s krásným výhledem do krajiny, to je sen určitě každého stavebníka, jen málokomu se ale nakonec splní.

Výhodou pozemku v intravilánu vesnice či města je samozřejmě jeho již ustálená urbanistická i sociální struktura – víme přesně, co stojí v bezprostředním i vzdálenějším okolí a kdo bude náš soused. Takové pozemky mají své neopakovatelné kouzlo, ať už je to vzrostlá zeleň nebo už zmíněný výhled.

Mohou mít však také svá rizika: pořízení chybějící technické infrastruktury (zejména inženýrských sítí) může být složité, ne-li dokonce nemožné, potenciálně nebezpečným faktorem může být ale třeba i soused – starousedlík. Sousedské vztahy a případný soused „věčný stěžovatel" jsou asi tou nejhouževnatější překážkou.

pozemek-pro-dum-drevostavbu-jezirko-zniceny-vyhled

Obr: Výhled z terasy jednoho rodinného domu měl přes jezírko směřovat na vesnici a hřbety kopců v pozadí. Majitel sousedního pozemku měl ale o využití své parcely jasno... Foto: Martin Zeman

Doporučuji také předem zjistit co nejvíce informací o pozemku a jeho širším okolí. Setkat se s různými regulacemi a omezeními až v době, kdy neseme na stavební úřad ohlášku stavby, by bylo velmi nepříjemné. Ostražití buďme zejména při koupi pozemku v citlivých krajinných oblastech či památkových zónách.

drevostavba-v-chranene-kajinne-oblasti-luzicke-hory

Obr.: Ilustrační obrázek z Chráněné krajinné oblasti Lužické hory. Takovou podobu tu mívaly dřevostavby před několika staletími zcela běžně. Pro nás z toho vyplývá určité omezení v podobě přísnějších regulativů předepisujících podobu každé stavby ve výjimečné lokalitě. Foto: Pavel Horák

Další kritéria pro výběr pozemku

Velikost a proporce stavebního pozemku

Při vybírání konkrétního stavebního pozemku budeme určitě zvažovat také jeho velikost a proporce. Budeme-li stavět typový dům, jehož velikost známe předem, je vhodné udělat si základní rozvahu o umístění domu i dalších staveb na pozemku, a to s přihlédnutím k zákonným podmínkám (odstupové vzdálenosti) a případným dalším omezujícím kritériím definovaným v regulativu.

drevostavba-ve-svahu-svazity-pozemek-vyhled

Obr.:Pozemek „skoro na rovině" nemusí být pro stavbu domu překážkou, jen je třeba počítat s tím, že bude třeba přesouvat větší množství zeminy. Nebo oslovit šikovného architekta, který svažitý pozemek zahrne do projektování... Foto: Pavel Horák

Svažitost pozemku

Výběrem pozemku ovlivňujeme i celkové náklady na stavbu a následný provoz domu. Svažité pozemky generují vyšší náklady na založení objektu a jejich využití je složitější (například pohyb po zahradě). Pokud by ale měly být tyto nevýhody vykoupeny dechberoucím výhledem do okolní krajiny, budeme často raději „válet sudy", abychom o takový pozemek nepřišli.

Takové samozřejmosti, jakými by měly být návštěva obecního a stavebního úřadu, nahlédnutí do územního plánu či výpis z katastru nemovitostí, jsou asi dostatečně známé a není třeba se o nich podrobněji zmiňovat.

Na výběr pozemku však mohou mít vliv i další kritéria

  • Morfologie pozemku - je vhodné mít možnost nahlédnout do geodetického výškového zaměření, protože pozemek je zpravidla minimálně jednou tak svažitý, než se zdá prostým okem.
  • Stavby na pozemku - komplikací může být také stávající stavba. Někdy se jedná o drobnou chatičku, jindy to může být třeba pozůstatek rozsáhlého stavení s hlubokými základy nebo nestabilním podsklepením. Řešení existují, budeme ale muset předem počítat s navýšením rozpočtu.
  • Dostupnost a přístup - dostupnost si musí zvážit každý sám. Jak daleko budeme mít do zaměstnání, do školky a školy, ale třeba i do nemocnice. Neměli bychom podceňovat přístupovou cestu, a to nejen vzhledem k dopravě materiálu na stavbu. Těsné sousedství s komunikací může být výhodou, avšak frekventovaná silnice je rušivým elementem, nepříjemná může být i dálnice či železniční koridor ve větší vzdálenosti.
  • Infrastruktura - v zásadě je důležité, aby na pozemku existovala (nebo mohla být zřízena) elektrická přípojka; bez plynu se v případě moderní úsporné dřevostavby zcela určitě obejdeme, vodu a odpad lze vyřešit studnou a jímkou. Bedlivě však kalkulujme náklady na jejich pořízení a v případě kanalizační jímky také na její provoz.
  • Geologické podloží - to, co se skrývá pod na pohled obyčejnou loukou, odhalí pouze sonda do podloží. Doporučuji nechat ji provést, protože odhalí případná nemilá překvapení, která často čekají skrytá v podzemí, ať už jde o nestabilní podklad nebo třeba vysokou hladinu spodní vody. Ale také například skalní podloží (navíc často nerovnoměrně rozložené) je nečekaným, nemalým a nemilým zásahem do rozpočtu stavby.
  • Zeleň na pozemku - naopak vítaným prvkem je vzrostlá zeleň na pozemku, který zrovna kupujeme. Pozor ale na to, že právě vzrostlé stromy bývají jedním z limitujících elementů pro umístění stavby. Jejich kácení (pokud mají odpovídající velikost) není legislativně úplně jednoduché a novostavbu zpravidla není možné postavit mezi kmeny lesa.

Ing. arch. Pavel Horák
projektant dřevostaveb a spolumajitel ateliéru Prodesi

Redakčně zkráceno a upraveno pro web.


Líbil se Vám článek?