2,5 milionu na dům, je to hodně nebo málo?

2,5 milionu na dům, je to hodně nebo málo?

Lucie Němcová | Úterý, 23. únor 2021 |

Přidat na Seznam.cz

Kde přesně se nachází vaše startovní čára, když máte na účtu 2,5 milionu korun a chcete se pustit do stavby domu? Stačí taková suma na pokrytí všech nákladů? A pokud ne, kolik peněz je minimum pro realizaci domu se vším všudy? Realit současnosti nám přiblíží zkušení odborníci. Pozor, ztráta iluzí možná, neřkuli pravděpodobná...


Nutné finance na začátek stavby domu

Než se pustíme do rozboru nákladů samotné stavby domu, pojďme si říci, jaké náležitosti potřebujeme zaplatit nad rámec samotného objektu, aby mohl být plně funkční a v souladu s legislativou:

  • DPH 15 % z částky na dům – v tomto případě 2 500 000 korun (vč. DPH), tedy 326 087 korun.
  • Základovou desku – jedná se o malý dům, cena základové desky se tedy bude pohybovat mezi 300 až 500 000 korunami bez DPH.
  • Dešťovou kanalizaci (retence na pozemku), kterou dnes musí mít každý dům a její cena se bude pohybovat kolem částky 110 000 korun bez DPH.
  • Přípojky, jejichž cena bude vždy závislá na umístění na hranici pozemku a na vzdálenosti k objektu. Počítejme částku 80 000 korun bez DPH.
  • Čističku odpadních vod v případě, že nebude možné dům připojit na kanalizaci – přibližně 110 000 korun. Pro zjednodušení tématu však tuto částku nezahrneme do nezbytných vstupních nákladů.

Abychom si zjednodušili situaci, hledáme tedy dům za 2 000 000 korun bez DPH.

finance-stavba-domu

Autor obrázku: Martin Šandera, Zdroj: Dreamstime

quotes-99Je ideální mít především co nejvíc vlastních zdrojů. Limitem je podle mého názoru zmíněných dva a půl milionu korun, za minimální finální částku pro výstavbu domu ale považuji spíše tři miliony. Za tuto cenu je možné komfortně postavit dům s dispozicí 3+kk. Bungalov této velikosti bude mít navíc velké úložné prostory na půdě.quotes-66

jitka-novotna-atrium
Jitka Novotná
ATRIUM s.r.o.


Velikost domu je vždy poplatná ceně. Za málo peněz se nedá postavit obrovský dům. Důkazem mohou být torza domů strašících v řadě obcí, rozvrácené rodiny nebo život v provizoriu.


quotes-99První a zásadní chyba stavebníka v praxi bývá, že si nevytvoří finanční rámec a začne rovnou s plánováním domu. Obvykle si tak navrhne stavbu s podlahovou plochou mezi 200 až 250 metry čtverečními. Pak osloví dodavatelské firmy (ideálně všechny členy ADMD), aby zjistil, že takový dům se bude pohybovat mezi 6 až 12 miliony korun.quotes-66

ing-vaclav-pindak-3ae-novahome
Ing. Václav Pinďák
3AE s.r.o.


1. Výběr domu za dva miliony korun

Pokud budeme uvažovat o typovém domu na klíč a prohledáme nabídku typových domů od seriózních firem, zjistíme, že za tuto částku nabízí objekt jen málo z nich. Užitná plocha takového domu se bude pohybovat do 65 metrů čtverečních. Vybavení bude spíše základní.

vyber-domu-dreamstime

Autor obrázku:  Christina Richard, Zdroj: Dreamstime

quotes-99V případě takto nízkého rozpočtu bych zákazníkům poradila nespěchat na výběr dodavatele, protože nízká cena nejde ruku v ruce s kvalitou. Kolega používá trefné přirovnání domu k vozu – jsou levnější a dražší vozy. Auto si ale kupujete na pět let, můžete s ním jezdit i 10 let.

Když se porouchá, můžete ho do jisté míry spravit. Dům si pořizujete proto, abyste v něm trávili spokojeně delší část svého života. Nechcete řešit plíseň a další problémy. Když najdete vady a zjistíte, že jste vybrali špatnou technologii, jen velmi těžko se to dá napravit a není to levné. Čas je drahý a máte ho málo, ale v životě jsou věci, které si zaslouží více pozornosti. Jděte se poradit a podívat na již realizované domy a procházejte recenze na internetu.quotes-66

jitka-novotna-atrium
Jitka Novotná
ATRIUM s.r.o.

Šetříme stavbou domu svépomocí

Levný dům vždy znamená přijetí určitých kompromisů. Ty spočívají v akceptování řešení, které trh nabízí, nebo realizaci domu do jisté míry svépomocně. Spousta stavebníků se domnívá, že dokážou realizací svépomocí výrazně ušetřit, ale tato cesta skýtá také mnoho rizik.

Uvažujete-li o stavbě domu svépomocí a budeme počítat, že polovina nákladů na dům je materiál, pak hledáme v nabídce mezi domy za čtyři miliony korun bez DPH. Ne všechny dodávky se však dají řešit svépomocně. Pokud nejste elektrikář, zdravotechnik, topenář nebo truhlář, který umí vyrobit okna, hledejte raději mezi domy za tři miliony bez DPH.

V kategorii domů za tři, případně čtyři miliony máme již výběr poměrně široký. Za tři miliony pořídíme dům od 100 do 125 m2, za čtyři miliony se prostor otevírá ještě dál. „Chybou, kterou řada stavebníků realizujících stavbu svépomocí dělá, je přesvědčení, že za tuto částku svépomocnou výstavbou pořídím dům o 30 procent větší. Doporučuji zůstat nohama na zemi a uskromnit se," varuje Václav Pinďák.

„Vždy se snažíme zákazníkům v těchto otázkách poradit. Nejhorší je pro nás situace, kdy zákazník přijde od architekta, který mu navrhne dům podle požadavku „zaručeně" do ceny například tři miliony, ale realita je kvůli velikosti, statice a vybavení domu o milion vyšší. Bohužel tato situace nastává celkem často. Samozřejmě je možné jakékoliv vybavení domu dodat svépomocí. Pokud je zákazník nebo někdo z rodiny z oboru, může si sám dokončit i rozvody elektřiny a vody. Objednává si pak pouze hrubou stavbu, která je od vydání stavebního povolení hotova za dva až tři měsíce," doplňuje Jitka Novotná.

stavba-drevostavby-svepomoci

Autor obrázku: Christina Richard, Zdroj: Dreamstime

quotes-99Ideální je, když si stavebník realizuje základovou desku a přípojky svépomocně a hrubou stavbu včetně kompletního pláště, přenechá odborníkům. Dostane tak dům, který je kompletně uzavřený a sám pak může realizovat vnitřní instalace a realizaci vnitřních příček a realizaci finálních povrchů, dveří a například schodiště.quotes-66

ing-vaclav-pindak-3ae-novahome
Ing. Václav Pinďák
3AE s.r.o.


Šetřit se dá na velikosti, vybavení a optimalizaci dispozice.


quotes-99Nikomu bych nedoporučila šetřit na kvalitní konstrukci a technologiích. Jsou to věci, které se později těžko napravují. Zákazníci mají často představu, že postaví větší dům, ale když zjistí, že cenová realita je jinde, následují dvě možnosti.

V lepším případě se rozhodnou správně postavit menší dům a kvalitněji. V horším případě volí větší dům s úsporou na kvalitě či technologii. Uspořit je možné na vybavení, které lze časem vyměnit – podlahy, dveře, kuchyň, namísto garáže postavit kryté stání, předokenní žaluzie umístit pouze na jižní stěnu domu a podobně.quotes-66

jitka-novotna-atrium
Jitka Novotná
ATRIUM s.r.o.


2. Volba místa pro dům hýbe s výdaji

Pozemek může také ovlivnit cenu zásadním způsobem. Při jeho výběru není radno spěchat a vyplatí se obezřetnost, jako když kupujeme ojeté auto. Dost pozemků může mít skrytou vadu v podobě:

  • Legislativní překážky (CHKO, ochranné pásmo lesa, trati, vedení...)
  • Geologické nebo hydrogeologické překážky (skála, bludné kameny, vysoká podzemní voda...)
  • Zjevné omezení – například svažitost pozemku. Mnoho stavebníků si myslí, že ušetří vhodným založením (například na zemních vrutech). To ale ve skutečnosti není úspora. Srovnejme si cenu základové desky realizované na ideálním pozemku a cenu domu realizovaného na zemních vrutech na tomtéž místě. Pokud budeme porovnávat cenu vrutů se základovou deskou, je deska několikanásobně dražší. Pokud ale srovnáme cenu celého souvrství až po finální podlahu, zjistíme, že nejmenší rozdíl je minimálně 10 procent v neprospěch vrutů, obvykle ale bude větší. Je proto rozumné před koupí pozemku zajít na příslušný úřad a prověřit, zda pozemek nemá legislativní vadu, stejně jako promluvit se sousedy a zeptat se na zkušenosti se zakládáním jejich domu.

pozemek-dreamstime

Autor obrázku: Tim Allen, Zdroj: Dreamstime

quotes-99Před několika lety byla realizace domu za dva miliony korun reálná, v posledních několika letech však došlo kvůli zdražování vstupních materiálů k navýšení nákladů. Toto zdražení se samozřejmě projevilo také na vyšší ceně domů. Další zásadní vliv měla změna legislativy. Kvůli ní je potřeba dům vybavit vytápěním využívajícím obnovitelné zdroje energie. To sice výrazně sníží náklady na provoz domu, to vše ale na úkor pořizovací ceny.quotes-66

ing-vaclav-pindak-3ae-novahome
Ing. Václav Pinďák
3AE s.r.o.


3. Architekta, ano či ne?

„Pokud má klient ve svém okolí architekta, který je ochoten se této výzvy ujmout, je to jistě možná cesta. Určitě bych ale hledal takového, který má s navrhováním nízkonákladových domů zkušenost," radí Václav Pinďák.

„Těch moc není. Levný dům totiž musí být navržen ideálně pro konkrétní systém a jeho možnosti a také ideálně objemově. Spíše bych stavebníkům cílícím na levný dům doporučil, aby si našli typový dům, který vyhoví místním regulativům, a nic na něm neměnili. Je potřeba se uskrovnit. Často pak stavebník zjistí, že vlastně všechny změny, kterých se dožadoval, zhoršují funkčnost domu. Zde se hodí dobrý příměr k rekonstrukcím panelových bytů. Určitě se každý z nás setkal ve svém životě s rekonstruovaným bytovým jádrem panelového bytu, nebo dokonce se změněnou dispozic. Klasickou změnou je, že se při rekonstrukci spojí koupelna a WC. Tato změna sice vede k větší koupelně, provozně je to ale pro takový byt spíše komplikace. Je lepší důvěřovat návrhu. Možná není ideální, často jde ale o funkčnější řešení než jakékoli jiné."

projekt-dreamstime

Autor obrázku: Pressmaster, Zdroj: Dreamstime

quotes-99Před třemi lety by za dva a půl milionu korun bylo možné postavit dům i větší s malou rezervou. Nyní už je situace jiná. Důvodem jsou především neustále se zvyšující nároky úřadů na snížení energetické náročnosti staveb. Už není možné postavit dům bez alternativních zdrojů a vyššího stupně zateplení. Zároveň se zdražují materiály, vybavení domů a náklady na výrobu, ale také mzdové náklady, služby, ceny energií či pohonných hmot, což v reálu znamená navýšení ceny až o 500 000 korun.quotes-66

jitka-novotna-atrium
Jitka Novotná
ATRIUM s.r.o.

Foto odborníků: archiv redakce časopisu DŘEVO&stavby


drevoastavby-casopis-titulka-1-2021-200x238-tinified

Tento článek vyšel v časopisu DŘEVO&stavby 1/2021

Objednejte si krásně vonící výtisk časopisu s kvalitními fotografiemi pouze za 95 Kč

koupit časopis

 

DaS 1-2021

 

Náklonnost k přirozeným materiálům a dřevu jsem objevila již při studiích architektury a šíření osvěty a inspirace z této oblasti mi dává velký smysl. Baví mě lidi motivovat k tomu, aby bydleli zdravě, komfortně a více či méně soběstačně.

Nejnovější články autora


Líbil se Vám článek?

Nejoblíbenější projekty dřevostaveb

Zobrazit celý katalog »

Akce / DřevoStavby

Zobrazit kalendář »

gotop