Martina: Koupí pozemku jsme byli zase o krok blíže k naší chalupě na horách
Redakce | Pondělí, 27. červenec 2020 |
Koupí pozemku jsme si mohli odškrtnout první bod ze seznamu na pomyslné cestě k nové chalupě na horách. Dalším nezbytným krokem bylo zpracování projektu a vyřízení stavebního povolení. Jako projektantka jsem si většinu z toho mohla obstarat sama. Kdo se v oboru nepohybuje, bude potřebovat služby odborníka – architekta, projektanta a samozřejmě stavitele.
2. díl: Jak jsme stavěli roubenku aneb zpracování projektu a stavebního povolení
Umístění domu na parcele vzešlo z požadavku CHKO Orlické hory – dům měl být co nejblíže k příjezdové cestě a louka se měla zastavět co nejméně. Studii jsem projednala s CHKO a zpracovala stavební výkresy. Zároveň s domem jsme řešili povolení septiku a přípojky vodovodu. Celý proces zabral více než půl roku a stavět jsme mohli začít až další rok na jaře.
Kdo mi zpracuje projekt
Při výběru architekta a projektanta rozhodují zejména osobní sympatie, cena, zkušenosti a volné termíny. V praxi se obě profese obvykle integrují do architektonické kanceláře (studia), která nabízí kompletní zajištění projektu od úvodního návrhu až po autorský dozor při stavbě.
Nutno podotknout, že tato ideální cesta je poměrně finančně náročná (cena činí zhruba deset procent z nákladů na stavbu), a tak někteří stavebníci hledají levnější alternativy. Jednou z nich může být pořízení typového projektu (existují už i typové roubenky).
Pokud má stavebník jasnou představu o podobě svého budoucího domu, může oslovit také přímo projektanta. Návrhy roubenek jsou specifické, proto doporučuji vybrat si architekta a projektanta, který s nimi má zkušenosti.
Pro zpracování projektu pro stavební povolení je potřeba oprávnění (tzv. autorizace). Seznamy autorizovaných architektů a inženýrů najdete na webových stránkách příslušných komor (www.cka.cz, www.ckait.cz).
Větší firmy zabývající se výstavbou roubenek mají obvykle vlastní projekci a jsou schopny dodat stavbu včetně projektu a stavebního povolení. Se zpracovatelem projektu doporučuji uzavřít smlouvu o dílo, kde bude uvedeno zadání, cena a termín.
Foto: Dreamstime
Kdo je kdo
- Stavebník (investor) je ten, kdo stavbu objednává, hradí a bude ji užívat.
- Stavitel je zhotovitel stavby. Nejčastěji se jedná o stavební firmu. Rodinné a rekreační domy lze stavět i svépomocí.
- Architekt navrhuje, jak bude dům vypadat. Řeší umístění domu na parcele, dispozice jednotlivých podlaží a celkovou vnější podobu domu včetně použitých materiálů. Úvodní fáze projektu se nazývá architektonická studie. Později může architekt navrhnout celý interiér domu nebo jeho vybrané části (například koupelnu, kuchyni, osvětlení apod.)
- Projektant zpravidla převezme hotovou architektonickou studii a dále ji rozpracuje do stavebních výkresů. Koordinuje další profese (projektanty jednotlivých technologií, statika, požárního technika apod.) a zajišťuje inženýring, tedy vyřízení potřebných dokumentů a stavebního povolení.
Jak se zapojit do návrhu
Budoucím majitelům radím, ať sbírají inspiraci v odborných časopisech a dívají se kolem sebe. Ideální je osobně navštívit několik roubenek a třeba v nich i přespat. Spíš než kreslení plánků na milimetrový papír nebo ve 3D programu je lepší vytvořit si inspirační nástěnku na Pinterestu.
Nabízí se možnost vytvořit si populární myšlenkovou mapu, kdy doprostřed stránky napíšete „naše roubenka" a do bublin okolo vše, co vás na toto téma napadne. Zdatnější mohou bubliny (představující místnosti nebo vybavení) logicky propojovat pomocí šipek.
Do podobných aktivit se ale určitě nenuťte, lze je nahradit podrobným rozhovorem s architektem, který zároveň obstará technické podklady k pozemku (územní plán, dostupné sítě, příjezd) a kontaktuje příslušný stavební úřad.
Foto: autorka textu
Fáze projektu
- A. Příprava stavby – průzkumy a rozbory. Jedná se o radonový průzkum, zaměření pozemku geodetem, hydrogeologický průzkum kvůli vsakování srážkových nebo odpadních vod, posouzení podloží kvůli základům apod.
- B. Návrh – architektonická studie. Řeší situaci s umístěním domu na parcele, půdorysy jednotlivých podlaží, fasády, 3D model, propočet nákladů stavby (hrubý odhad nákladů podle kubíků obestavěného prostoru).
- C. Společná dokumentace pro územní a stavební řízení - Obsah je stanoven vyhláškou č. 499/2006 Sb. a o dokumentaci staveb. Skládá se z textových částí, situací, stavebních výkresů, statiky, požárně bezpečnostního řešení a techniky prostředí staveb (vytápění, elektroinstalace, vodovod, kanalizace a další). Poslední částí jsou doklady potřebné pro povolení stavby.
- D. Inženýring - Inženýringem se rozumí získání všech potřebných dokumentů od dotčených orgánů státní správy, správců sítí apod., a následné projednání záměru na stavebním úřadě. Výsledkem je vydaný souhlas se stavbou (v případě ohlášení) nebo stavební povolení.
- E. Dokumentace pro provedení stavby - Zpracovává se samostatně nebo se slučuje s předchozím bodem. Vznikne tak tzv. jednostupňový projekt, který slouží pro povolení i realizaci stavby. Častou chybou je realizace stavby jen podle dokumentace pro stavební povolení, která je zpracována v minimálním rozsahu podle vyhlášky v měřítku 1:100 (dům o velikosti 7×12 metrů má na výkrese 7×12 cm). Řemeslníci pak na stavbě absenci podkladů nahrazují vlastní invencí, což vede často k chybným řešením.
- F. Rozpočet jako podklad pro výběr zhotovitele - Pokud máte v úmyslu oslovit více stavebních firem (a to byste měli), nechte si od projektanta vypracovat položkový rozpočet, který jim předáte k ocenění. V opačném případě jsou nabídky těžko porovnatelné (každá obsahuje trochu něco jiného). Rozpočet dostanete ve dvou verzích. Jedna bude s cenami podle aktuálního ceníku stavebních prací. Získáte poměrně přesnou představu o tom, kolik bude dům stát, a navíc můžete rozpočet použít pro banku kvůli hypotéce. Druhá verze se označuje jako tzv. „slepý rozpočet", obsahuje pouze výpis položek bez cen a je určena pro ocenění stavební firmou.
Výběr stavební firmy
Při výběru stavební firmy rozhoduje především kvalita práce, spolehlivost, cena, doporučení a volná kapacita. Dodavatele roubenky doporučuji hledat s předstihem již ve fázi studie. Některé firmy mají plné termíny až na dva roky dopředu.
Oslovte dvě až tři firmy s dobrou pověstí a dohodněte si osobní schůzku – ideálně si prohlédněte stavbu, na které firma právě pracuje. Je na staveništi vzorně uklizeno, nebo se všude válí stavební odpad a panuje tam zmatek? Taková návštěva napoví, jak to bude později vypadat u vás.
Zeptejte se na reference od zákazníků. Solidní firma vám zprostředkování kontaktu s bývalými zákazníky neodmítne (samozřejmě s jejich souhlasem). Zvažte, zda bude lepší lokální dodavatel kvůli pružnějšímu řešení dodělávek a případných reklamací.
Od vytipovaných firem si nechte zpracovat rozpočet nebo jim v ideálním případě dejte k ocenění rozpočet zpracovaný rozpočtářem v rámci projektu. Tím máte zaručeno, že budete moci nabídky mezi sebou porovnávat položku po položce.
Pokud budete stavět s firmou, doporučuji najmout si stavební dozor investora, který bude zastupovat vaše zájmy. Bude hlídat, zda firma staví podle projektu a platných norem a kontrolovat, zda položky na fakturách odpovídají skutečnosti.
Stavební dozor je dobré zapojit už ve fázi výběru dodavatele, kdy zkontroluje například smlouvu o dílo.
Foto: Dreamstime
Stavba s firmou, nebo svépomocí?
Při stavbě domu máte na výběr z následujících tří možností:
- 1. Stavba „na klíč" se stavební firmou: Jeden dodavatel (stavební podnikatel, nikoliv řemeslník) má stavbu kompletně na starost a zodpovídá za její správnost. Kromě vlastní konstrukce domu dodává i všechna řemesla, ač si na ně může najmout další subjekty. Za jejich práci však nese odpovědnost pro případ reklamace on.
- 2. Pomocí koordinovaných subdodávek jednotlivých řemeslníků: Z pohledu stavebního zákona se jedná o stavbu svépomocí, i když vlastníma rukama pracovat nebudete. Potřebujete stavební dozor, který se zaručí, že stavba probíhá podle projektu a všech platných předpisů.
- 3. Stavba svépomocí: Většinu stavebních prací provedete sami či s pomocí rodiny a přátel. Opět potřebujete stavební dozor.
Foto: autorka textu
Výhody a nevýhody stavby svépomocí
Stavba svépomocí, myšleno vlastníma rukama, je dnes už poměrně vzácná. Častěji se jedná o najímání jednotlivých řemeslníků, kteří se na stavbě střídají. Počítejte s tím, že v obou případech vás to bude stát hodně času a možná i starostí.
Budete muset na stavbu jezdit několikrát týdně, řešit nákupy materiálu, vést stavební deník a hlavně hlídat termíny a návaznost prací. Neobejdete se bez osoby s odborným vzděláním, která zajistí vedení stavby svépomocí.
Doporučuji, aby to byl někdo, kdo vám dá nejen potřebné potvrzení, ale také poskytne radu a přijede na stavbu, když budete potřebovat. Úskalím subdodávek několika řemeslníků nebo firem je fakt, že nikdo nenese odpovědnost za stavbu jako celek.
V případě problému mají pracovníci snahu svalovat vinu jeden na druhého. Pomoci může pečlivé vedení stavebního deníku a fotodokumentace. A jaké jsou výhody? Značná úspora nákladů oproti stavbě „na klíč". V závislosti na tom, jak moc sami přiložíte ruku k dílu, se může jednat o 20–50 procent.
Foto: Dreamstime
Tento článek vyšel v časopisu sruby&roubenky 3/2020
Objednejte si krásně vonící výtisk časopisu s kvalitními fotografiemi pouze za 69 Kč
koupit časopis
Naše zkušenosti se stavebními firmami a řemeslníky
My jsme roubenku stavěli pomocí koordinovaných subdodávek několika firem a řemeslníků. Většinu z nich jsem díky své profesi znala osobně nebo na doporučení. Firmu na tesařské a truhlářské práce jsme si vybrali mimo jiné proto, že majitel i stavbyvedoucí bydlí v roubence.
Přišlo nám důvěryhodné, že dodávají stavby, ve kterých sami žijí. Naopak řemeslníka na drobnější stavební práce (betonové podlahy, obklady, dlažby) jsme zprvu nemohli sehnat. Podle kladných referencí jsem vyhledala řemeslníka z okolí na poptávkovém portále.
Dohodli jsme se na první menší zakázce a nakonec z toho byla výborná spolupráce. Ačkoliv jsme sami přiložili ruku k dílu jen zřídka (třeba při natírání), strávili jsme stavbou stovky hodin v průběhu dvou let. Je nutné počítat s tím, že pokud nestavíte „na klíč", úspora je vyvážena vlastním investovaným časem.
Určitě nelitujeme, vše bylo postaveno přesně podle našich představ a dost jsme ušetřili. Pro mě to byla navíc výborná profesní zkušenost.
Ing. Martina Hepnerová
autorka článku a spolumajitelka roubenky
Připravila: Ing. Martina Hepnerová
Přečtěte si související články
Vytvořeno v xart.cz
